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终端店铺选址黄金法则

时间:2009-01-10     人气:1560     来源:NET|DXZM     作者:
概述:    在店铺运营过程中,终端店铺的选址无疑是头等大事。到底怎样选择旺铺呢?既要有宏观的打算,又要有细节的追求。战略上得具备长远的眼光、广阔的胸怀和过人的魄力——“大选址”,战术上要因地制宜、灵活运用。“旺”,......
    在店铺运营过程中,终端店铺的选址无疑是头等大事。到底怎样选择旺铺呢?既要有宏观的打算,又要有细节的追求。战略上得具备长远的眼光、广阔的胸怀和过人的魄力——“大选址”,战术上要因地制宜、灵活运用。“旺”,非单一元素能够决定,下面就跟大家分享一下选址的“战略”、“战术”。 
  取闹避静选商圈
  所谓“取闹避静”就是在确定店址时,根据店铺的定位,选择人流密集、商业活动频繁的商圈,避免偏僻的环境。“商圈”即以店铺坐落点为圆心,向外延伸某一距离,以此距离为半径构成的一个圆形消费圈。交通条件、地形和地域风光、顾客各层的活动特点和顾客的收入状况都是决定商圈好坏的因素。
  商圈一般分为三类:成熟的中央商务圈、成型的商圈和社区型商圈。第一类是城市的核心商业区域,无论是本市人还是外地人都会去;成型的商圈一般是区域性的商务办公楼或开发区,来购物的一般是生活节奏较快、追逐时尚潮流的年轻人;社区型商圈的主要消费人群则是社区周边居住的消费者。
  商圈受各种影响的制约,其形态往往呈不规则形状,但从理论上说,商圈结构的三个层次可以用三个大小不等的同心圆来表示。其关键在于确定各层次的半径距离。以位于居民小区的店铺为例,一般以半径500米为主商圈,半径1000米为次商圈,半径1500米为第三商圈,步行所需时间分别为8、15、20分钟左右(参见表)。此外也有来自商圈之外的购买力,如流动购买力、特殊关系购买力等,但所占比重很小。


  当然,上述数字是经验数字,具体落实到每一间店铺,则需要第一手的居民调查数据作为修正依据。因为店铺经营业态业种不同,店铺规模大小不一,其商圈半径也会有很大的差别,并不是一成不变的。
  成行成市
  相关店铺的聚集有助于提高相同目标消费群的关注,人们一想到购买某商品就会自然而然想起这条街,比如北京的西单、王府井等。因此,选择同类服装中知名度较高的品牌比较集中的商业区,消费者的购买目标很明确,既能够提升店铺的形象,又有助于提高店铺人气。
  根据城市中环境、商圈、街道要素的不同,客层定位不同,在店铺选址时,要根据客层的定位和品牌的定位确定店铺地址。选址地点要和品牌定位相协调,应该不怕跟着对手一起走,甚至要和对手联合起来。共同合作,创造市场,这在当前“租金太贵”的条件下,不失为一剂变通的良方。
  小城市开大店,抢占第一原则
  人们往往容易记住世界上最高的山,很少有人会对第二高的山记忆深刻。“第一原则”在营销中无处不在,如购买去屑洗发水会立刻想到“海飞丝”,这是因为海飞丝在进入中国市场时,第一个推出去屑的概念。又如谈到“九牧王”,就会想到“专业西裤”,这都是“第一原则”与品牌定位紧密结合的成功案例。
  中国加入WTO后引起国内市场竞争的变化,国外的二、三线品牌纷纷进入内地,进入中国后首占大城市;而相对于大城市品牌的日渐饱和,小城市会成为未来重要的争夺位置。根据第一原则,在国外品牌进入小城市之前,如果能够把握机会,把店铺开在小城市,就等于稳健迈出决胜终端的第一步。同时,小城市具有租金优势,在投入额不变的情况下,小城市开店,店铺面积更大,一能直观有效地集中顾客的注意力,吸引顾客光临;二是入口也相对宽,顾客容易进入店内,并且能够较多滞留顾客,成交的机会就越大。当然,小城市开大店还应该考虑与城市的规格相协调。
  案例:上世纪90年代,定价在四五千元的“观奇洋服”是乌鲁木齐消费者心目中最高档的西服品牌,在当地最繁华的街道中山路上有一个铺位;曾经有一段时间店铺被围挡住,进行装修,而当装修完毕拉开围挡后,消费者看到熟悉的高档男装“观奇洋服”变为陌生的“报喜鸟”,不为人熟知的“报喜鸟”的店面甚至比“观奇洋服”还要大,来势汹汹、装修到位、场面宏大。这时,“报喜乌”占领了在消费者心目最好位置品牌的店铺,瞬间这只鸟也以高档品牌的形象飞进了人们心里。“报喜鸟”以小城市开大店、抢占第一原则赢得了乌鲁木齐高档男装市场。
  大城市开旗舰店或多开店
  小城市开大店,抢占第一原则为店铺运营提出了新的思路,而在大城市中的选址和开店应该运用怎样的战术呢7那就是大城市开旗舰店或多开店。同一品牌在同一条步行街一口气开5、6家店是现在比较流行的做法,这样的案例不胜枚举:石家庄的中山路有六家“真维斯”店铺,天津滨江道有五家“应大”专卖店,“耐克”在长春最旺的一条街有四家店,贵阳的一条街150米之内有两家“肯德基”…<
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  •      在创业热不断升温的今天,路边的小店越来越多,有卖服饰的,有经营化妆品的,还有的出售各类个性居家用品。这些小店老板有什么绝招将生意做得红红火火,且听本文主人公蔡女士如何支招
      选址决定成败
      “开店并不是一般人想象的‘今天开张,明天赚钱’那么容易,在这个过程中要牵涉到选址、融资、进货、销售等诸多环节。其中,选址是关键的第一步。”向记者谈到自己开店的经验,蔡女士第一句话就直奔主题。
      蔡女士的小店位于上海某一著名的购物街附近,主要经营一些充满异国情调的小摆设,物品精致且独一无二。由于平时酷爱旅游,蔡女士经常会游走于各个国家,而店内那些货品就是她旅行带回的。小店开在闹市区已将近3年,生意一直不错。或许很少有人知道,这样一间颇有特色的店,曾经经历过一次倒闭。
      据蔡女士介绍,自己当初只是为了卖掉这些摆设品,便在市区随便找了一家小商铺就开店了。然而3个月过去,营业额持续低迷,觉得不成功的她索性关门结业。
      之后,在一次偶然的机会中,她遇到了曾经的一位老客户,这位客户希望蔡女士重新开张这家有特色的小店,并给了她一些建议。“这位客户指出,开店不同于办厂开公司,以零售为主的经营模式决定了其店面选择的重要性,它往往直接决定着创业的成败。在他的指引和帮助下,我找到了现在的店址。小店一开张,经营状况和以前相比简直不可同日而语。”蔡女士说道。
      对此,许多经营着小商铺的店主们均非常有感触。很多人认为,在通常情况下,繁华商业区商圈范围较广,人流量大,营业额必然较高;人口密度高的大中型居住小区,需求旺盛,而且客源稳固,可保证店铺的稳定性;沿街店铺具有交通要道的地理优势,客流量最多,商铺经营面较广;郊区住宅社区配套商铺则有较大的价格优势和发展潜力。
      挑块“宝地”求富
      那么,对创业者而言,如何才能选到一块“黄金宝地”呢?蔡女士依据自己的经验,给出了五条具体建议。
      首先,广开渠道寻找商铺。蔡女士说,现在有许多创业者喜欢通过报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解商铺信息,进而选择商铺。但是,在商铺市场上其实有一个“二八”法则,即公开出租信息的店铺只占总数的20%,而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占到了80%。所以,在决定开店之后,创业者一定要在寻找商铺上广开渠道,多管齐下,这样才能提高选中“宝地”的命中率。
      其次,要明白“客流”就是“财源”的道理。蔡女士告诉记者,自己最初选择店址时就是没有考虑人流量这一因素,结果导致了失败。在吸取经验教训之后,她在第二次选址时特别注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。
      事实证明,对经营商铺的创业者来说,“客流”就是“财源”。不能因为租金、怕竞争舍黄金地段求偏远地区。因为商业区店铺比较集中,反而有助于积聚人气,不过也要注意经营错位问题。
      再者,选址要有前瞻性。并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱。有时遇到市政规划变动,热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此,创业者在选址时要眼光放远些,多了解该地区将来的发展情况。除了市政规划外,还要注意该地区未来同业竞争的情况。
      第四,要留意租金的性价比。不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面,租金会有很大出入,有时甚至能相差十几倍。然而,对创业者而言,不能仅看最表面的租金价格,而应考虑到性价比问题。换句话说,要将营业额等因素综合纳入考虑范围。
      第五,有时候“团租”这一租赁方式更加经济实惠。蔡女士表示,随着加入创业队伍的人数增多,十几平方米的小商铺很是抢手,租金也随之水涨船高,相应地,一两百平方米的大商铺却因滞租而身价下跌。在这种情况下,不妨可以考虑几个创业者以团体租赁的方式租下大商铺,然后再进行分割,这样算下来能节省不少费用。
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  • 选取谁作供货商?
      家居饰品这个行业在近年小额投资的项目中,可以说是一个热门行业,因此,涌现了一些从事家居饰品加盟连锁企业。这些企业中,大部分本身没有实际的家居饰品经营经验,更不用说产品的开发、生产能力了,更甚者是从别人的网站中将一些版面照搬下来,换个名字就逢人便说自己是多大一个品牌,在中国现阶段,无论真的、假的都好,就家居饰品行业而言,谁都未能真正成为可以左右公众消费意欲的真正品牌。就是说,没有顾客会认定某个品牌的东西就是好东西,买饰品就一定要买某个品牌的。所以,在品牌尙未真正树立的今天,选择加盟谁,其实只是选择谁作为供货商。而考察一家企业是否可作供货商,我想应从以下几个方面去考虑:
      1.商品是否具备先进性,是否引领同类商品的潮流。
      要判断一家企业产品是否具备行业潮流先进性,不是件容易的事,但却是我们在选择供货商时最重要的事。如果我们选择一家企业的产品,这家企业的产品只要公众认为是过时及泛滥的,无论价格多便宜,服务多好,都无济于事,而注定是失败。 那么,怎样才能知道产品是否具有先进性呢?有几个简单的方法可以一试:(1)。 找一些从事家居装饰设计的专业人员与你共同参评,因为饰品是为室内装饰服务的,专业人士的意见很有价值。(2)。多看几家风格有着差异的品牌家具店,掌握家具潮流及其配置饰品的特点,从中了解饰品的潮流。(3)。 看看国内著名的家居杂志,比如《时尙家居》、《瑞丽家居》等,了解媒体对家居潮流的推介。(4)。 到国内主要的饰品集散地考察,如广州、义乌,如果一家企业与批发市场的商品过多相同,就说明与之合作已没有意义。(5)。 有条件的话可参加一次国内举行的国际家具饰品展览,更有助了解饰品的未来走势。通过以上几种方式对家居饰品可说有了较全面的了解,并且开了眼界,对审视哪家供货商的产品更具先进性,应该胸有成竹了。
      2.企业是否经常对产品进行更新?
      家居饰品消费是时尚消费,产品的不断更新可以说是经营的生命线,非常重要。“时尚”这个词不容易理解得十分贴切。通俗一点说,是新的、能给人眼前一亮的东西。人们常见的或多个地方都可以看见的东西,就无法给人 “时尚”的感觉。所以,对于一个家居饰品经营店来说,让客户每次走进你的店都有新鲜感,都眼前一亮,非常重要。而你要加盟的企业能不能源源不断向你供应让人眼前一亮的新产品,就理所当然成为你考察它的重要指标。
      要想知道一家企业是否对产品经常更新?方法有三:一是较长时间关注它网站发布产品的情况,有的企业不将产品公开,则可多次参观其展厅或其附近的加盟店;二是了解其是否有参加国内外的一些产品专业展会,没有新产品开发能力的企业是不会去参加展会的;三是如果没有过多的时间考察,则可以了解加盟合同内容,看看是否设有新产品供应的条款,如果没有,可以要求其加入提供新产品的最短时间条款。通过与其进行新产品条款的磋商,了解其新产品供应能力。
      3.了解产品供货价
      价格对于经营的重要性谁都懂,在这就不作多议。关键是怎样才能了解到真实的价格。在初步询价时,要一个企业向你全部公开产品供货价,可能性不大,毕竟价格是一个企业非常机密的资料。但是,我们必须了解到部分产品的价格,尤其是其主流而且市场有类似的产品的价格,用这一部分产品的供货价与市场上类似产品的最低售价作比较,去测算产品的毛利(零售价-供货价=毛利)。一般来说,纯装饰性的产品,如果测算毛利低于50%,则其供货价过高,如果是用品,则毛利可以相对低一些。在了解产品价格时,最忌只了解企业产品供货价为企业自身所定零售价的多少折扣。现在很多招商的企业,为了使客户觉得其供货价便宜,而且毛利高,而故意抬高零售价,这样,相对来说,其供货价折扣就低,但这不代表它的供货价便宜。所以,我们了解价格时,一定要求其报产品的供货价,从其供货价与社会同类产品的最低零售价去考察其产品的毛利,这样才能得到最真实的答案.
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